了解购买期房

购买期房（off the plan property）可能会成为您拥有住房或投资组合之旅中激动人心的新篇章。通常，该过程涉及购买尚未完工的房产。这样的房产或者正在建设中，或者处于施工前阶段，这意味着买家只能基于建筑图纸和设计而不是成品来想象该房产。

然而，这种方法存在一定的风险和不确定性，因此拥有一名产权转让律师至关重要。经验丰富的房地产法律师（例如Franklin Law律师事务所的律师）可以确保您的购买合同包括必要的保护以保障您的投资。

期房合同中的一些关键考虑因素

定金安全 – 确保在房产竣工并移交给您之前，您的定金不会转给开发商。该合同应包含一项条款，规定在此之前您的定金是有保障的。

确保资金 – 由于房产在准备就绪之前可能需要很长的等待时间，因此您需要确保即使在几年后，您仍然有资金完成购买。如果不这样做，可能会导致您必须从二级贷款机构申请更高息贷款，或者面临购买合同违约的风险，从而导致您的定金损失。

限制对施工延误的容忍度 – 施工延误很常见。您的合同应包含一项日落条款（sunset clause），允许您在指定日期还未完成买卖交接的情况下取消协议，以适应长期延误期间可能发生的生活变化。

了解您要购买的房产 – 了解房产的具体情况至关重要，例如室内或土地面积、卧室房间数量、建筑使用的材料、房产朝向和自然光。请注意，开发商通常保留进行相关更改的权利，例如更改建筑材料、减少室内或土地面积，或调整拟议好的花园空间。了解这些潜在更改的程度，以衡量所涉及的风险。

了解您的房产所有权 – 了解房产的产权类型（例如，独立永久产权(fee simple freehold)或单元型产权(unit title)），并了解任何相关物业规则或物业费（如果是单元型产权）。通过以下方式调查可能在您产权上登记的信息：

  • 审查被开发的整片土地产权信息，以了解可能会直接顺延到分割后独立产权上的信息。
  • 检查资源许可(resource consent)中是否有任何地役权(easements)、许可通知(consent notices)或相关当局要求的其他土地信息。
  • 了解土地契约文书(land covenant)中记录的任何居民社区规则（如存在）。


不可抗力(Force majeure)条款 – 谨慎对待广义的不可抗力条款，这些条款允许开发商因流行病或自然灾害等不可预见的事件而终止合同。确保该条款措辞谨慎，以防止开发商利用它取消合同并以更高的价格转售房产。

完成资源许可条件(resource consent conditions)下的工作 – 虽然开发商通常有义务满足所有资源许可条件，但实际上，一些土地使用条件在房产交接时可能仍然悬而未决。作为新的土地所有者，您将对这些未完成的资源许可条件负责。为避免这种情况，建议买家在土地局颁发房产所有权后索取一份土地信息备忘录（LIM）报告，以发现任何未解决的资源许可条件。然后，您的律师可以在房产交接之前与开发商律师协商解决这些问题。

Franklin Law律师事务所可以在您考虑购买期房时为您提供法律建议

上述关键考虑因素并未构成详尽的列表。购买期房需要仔细考虑众多因素以保护您的投资。通过透彻理解和协商合同条款，您可以降低风险并确保更顺利地拥有新房产。我们鼓励购买家始终咨询法律专业人士，以有效地解决这些复杂问题。

在Franklin Law律师事务所，我们位于Papakura和Pukekohe的地产法和产权转让律师团队致力于提供方便、可负担的法律服务，帮助您应对购买期房的复杂问题。

如文章中英两种语言版本的释义或涵义之间有不一致，应以英文版本为准。

文章作者：Ariel (Shuyin) Ma

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